En Mexicali hay más de 8 millones de metros cuadrados de suelo en fraccionamientos irregulares. Esto significa más de 800 hectáreas en total. Para que quede más claro, imagínese que en esos fraccionamientos cabrían 831 Plazas de Toros Calafia, 56 Plazas Cachanillas o bien 26 Bosques de la Ciudad. En total son 48 fraccionamientos en estas condiciones. Este tipo de suelo urbano es, al final de cuentas, un problema para todos, aunque pocos sepan por qué. Aquí trataré de explicar cómo nos impacta a todos.
Primero hay que saber que existen fraccionamientos regulares e irregulares. Los primeros, son aquellos que surgieron cumpliendo con toda la normatividad establecida. Es decir, cuando se compra una propiedad inmobiliaria no sólo se adquiere un predio con o sin construcción; el vendedor debe garantizar que ese inmueble no está en una zona de riesgo, que no hay afectación ambiental grave, que está preparado para conectarse a la red de agua potable, al drenaje, a la electricidad; que tiene alcantarillado, alumbrado público, pavimentación y que cerca de su propiedad existen áreas verdes, entre otras cosas. Los que adquieren un inmueble en un fraccionamiento regular tienen la seguridad que serán reconocidos como plenos propietarios. Los predios en fraccionamientos irregulares no tienen nada de esto.
No es un problema sólo de los compradores; el medio ambiente de la ciudad también se ve impactado. De poco vale que se le dediquen millones de pesos al programa de pavimentación, pues las vialidades, no son propiedad del Ayuntamiento como el resto de las calles y por ende ninguna obra con recursos públicos se puede ejecutar en ellas. Seguramente alguien estará pensando que conocen varias colonias que empezaron así, irregulares, pero que ya sus residentes lograron arreglar esa situación: Robledo, Hidalgo, Santorales y un largo etcétera. Y esto es cierto, una buena parte de la ciudad surgió de esa manera. Pero tuvieron que pasar años para obtener un título de propiedad; los que han tenido suerte, ya tienen servicios públicos, otros siguen esperándolos.
Hay muchas consecuencias ambientales más, pero también urbanas, económicas y sociales. Vender lotes en estas condiciones es tipificado como fraude equiparado y nuestro Código Penal lo sanciona con cárcel (aun si el predio es de la propiedad del promotor). A pesar de que el Ayuntamiento es quien tiene el derecho de ejercer acción penal, a sancionar con multas y a exigirles el cobro del impuesto predial, pocas veces actúa contra los vendedores quienes cínicamente siguen ofreciendo lotes, anunciándose incluso en diarios locales o por internet.
Es importante aclarar que no todos los fraccionamientos irregulares son iguales. Hay por lo menos en la lista que ahora público un par de fraccionamientos que, están proyectados sobre terrenos propios, por ejemplo, el de los jubilados ferrocarrileros, pero que no han podido hacer efectiva la titularidad de la tierra. Otros, como el fraccionamiento Maestros Democráticos de la Base, residencial de vivienda media, fueron alentados por líderes corruptos sindicales en contubernio con políticos locales del PRD y del PAN.
El Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y la Vivienda (INDIVI) es el organismo que debería regularizar estos sitios. No obstante, la forma de operar es no sólo ineficiente, sino que se erige como un promotor de este delito. Cuando INDIVI regulariza, la única forma que conoce para tomar el control legal del predio es firmar un convenio con el delincuente, es decir, con el promotor inmobiliario.
De esa manera INDIVI asume todas las obligaciones que éste le correspondería por ley pero cobrando su trabajo a los vecinos. Nadie se preocupa por denunciarlo, por cobrarle impuestos atrasados, por obligarlo a pagar trámites y trabajos técnicos a estos personajes. Los dejan irse con los bolsillos llenos, sin más. Lo que es peor: INDIVI exige a los posesionarios una carta finiquito para poder expedirles su título de propiedad, carta que tiene que firmar el propietario, o el desarrollador. Este por lo regular se los niega y aprovecha para hacer nuevos cobros a los compradores quienes por lo regular acceden para no quedarse sin título. Para colmo, si quedaran lotes vacantes, el precio de estos, gracias a la posibilidad de certeza jurídica, incrementan su valor y con ello, las ganancias del vendedor.
Si conocen algún fraccionamiento así, estaría muy agradecida me indiquen dónde está y quién lo está vendiendo.
