domingo, 15 de septiembre de 2019

Mexicali: la ciudad que capturó a los whitexicans

Foto: cortesía Omar Perea López
Una cuenta de Twitter puso en boca de todos un nuevo término: los whitexicans. No es una palabra racista ni clasista como algunos quieren hacernos creer. El término trata de caracterizar a todas aquellas personas que, siendo mexicanas, e independientemente de su color de piel o de su clase social, tienen actitudes y comportamientos clasistas y/o racistas, es decir, que son portadores y reproductores de prejuicios sobre todo contra las personas de las clases populares o contra los que no son blancos. 

Los whitexicans son la encarnación del egoísmo puro. Ellos defienden tan intensamente sus privilegios de clase que se hacen insensibles ante la vida de los otros a los que no identifican como sus iguales social y económicamente. Este sector de la sociedad puede incluso consumir la cultura popular o acercarse a los grupos más vulnerables pero nunca por verdadero gusto o solidaridad, lo hacen por condescendencia, por querer aparentar ser personas bondadosas, ahora con esto de las redes sociales virtuales, les ha dado por querer propagar una imagen de “orgullosos mexicanos” porque se ve muy cool en el Instagram.

Al parecer nuestra ciudad está plagada de ese tipo de personas. Desde que el gobierno federal anunció la construcción de un “Súper Albergue” para migrantes han salido por doquier declaraciones nefastas de rechazo a los migrantes y en oposición abierta a la construcción de un albergue ya no en el Michoacán de Ocampo, o por la calle Once, sino por cualquier punto de la ciudad. Temen por su seguridad, dicen. Con esto están expresando indirectamente que tienen un prejuicio y que asocian a este tipo de migración con la delincuencia, aunque en realidad esto no sea así.

Mexicali capturó a muchos whitexicans. Hace poco más de 100 años que se fundó la ciudad, somos jóvenes. Los pioneros de esta tierra no sólo llegaron de otros estados de la república, sino que vinieron de otros lejanos países como Italia, China, Japón, entre otros. Hoy, varios descendientes de estos migrantes salen sin pudor a declarar ante los medios su aversión por la migración. Nada más incoherente.

El lunes 9 de septiembre, un personaje local, pero nacido en la Ciudad de México, habló contra de los migrantes. Su apellido delata que además es descendiente de italianos. Esta persona que ahora se dedica a administrar naves industriales (seguramente la mayoría propiedad de inversionistas extranjeros) dijo que vivir cerca de los migrantes convierte el entorno en un lugar indigno e inseguro. Explicó que como no los conoce, el hecho de que un albergue esté cerca de colonias habitacionales vuelve a esos lugares inseguros. 

Entonces, desde hace años, somos una ciudad indigna. Según INEGI, para el año 2015 había más de 40 mil personas que tenían menos de 5 años viviendo en Mexicali, mismas que llegaron de otros estados del país o del extranjero. Es decir, somos una ciudad de migrantes, no sólo por nuestros orígenes, sino que la dinámica de este municipio se desarrolla gracias a los esfuerzos de esa población. 

Yo no creo que este señor le tenga miedo al extranjero. Si fuera así se negaría a arrendarles naves industriales. Yo creo que más bien le tiene fobia a los pobres, es un whitexican. Pero tengo otra cifra: de acuerdo con CONEVAL, casi el 42% de los mexicanos viven en pobreza, esto significa más de 52 millones de habitantes. Seguramente muchos de ellos laboran en esas naves industriales donde les pagan poco más del mínimo por jornal. Más le vale al señor declarante encerrarse en su casa para sentirse más seguro.

Afortunadamente no somos todos así. Si los cachanillas hubiéramos pensado como él en la década en que llegó a Mexicali, ese personaje no estaría hoy hablando frente a los medios expresando toda su aporofobia y su clasismo sin pena alguna. No es el origen lo que a él le provoca miedo, es la gente pobre lo que le causa aversión.

Desgraciadamente no es el único. Hay algunos comerciantes descendientes de chinos y japoneses* que se han manifestado en contra de la presencia de migrantes en el Centro Histórico. Para ellos mejor que los deporten, para ellos mejor que se los lleven a la colonia Abasolo, a la Progreso y hasta proponen llevarlos a La Salada. Se les olvida que en las paredes de sus negocios muestran con orgullo los orígenes humildes de su familia, que llegaron desde China o Japón huyendo de las pésimas condiciones sociales y económicas de esos países. Mexicali los acogió, no sin problemas, pero ahora forman parte de nuestra cultura.

Lo mejor es gestionar este fenómeno de la mejor manera posible. La migración no se va a terminar a punta de declaraciones clasistas. La economía mundial avanza especializando a ciertas regiones y devastando a otras. Sobrevivir es un instinto humano y la fundación de Mexicali, una ciudad con uno de los climas más hostiles para el ser humano, es el mejor ejemplo.


*Con la alusión a "comerciantes descendientes de ... japoneses" me estoy refiriendo únicamente a un integrante de la familia aludida.


miércoles, 4 de septiembre de 2019

CityLab University: códigos de zonificación

La siguiente es una traducción de una publicación original de City Lab

Publicación original: Aquí
Autor
Benjamin Schneider
@URBENSCHNEIDER

Benjamin Schneider is freelance writer and former editorial fellow at CityLab.

CityLab University: códigos de zonificación 

¿No conoces tu R1 de tu FAR? Estamos aquí para explicar cómo funcionan las leyes de zonificación, cómo estas ordenanzas dan forma a su ciudad y vecindario, y por qué luchamos por ellas. 

Es el momento de nuevo para CityLab University, un recurso para comprender algunos de los conceptos más importantes relacionados con las ciudades y la política urbana. Si tiene comentarios constructivos o desea ver un explicador similar sobre otros temas, escríbanos a editors@citylab.com

Aunque invisibles en tierra e inescrutables en papel, los códigos de zonificación municipales tienen un tremendo impacto en la forma de las ciudades y, por extensión, en la forma en que las personas viven en ellas. 

Hoy, estas regulaciones arcanas están viendo niveles de escrutinio público sin precedentes. Después de décadas de adoptar estrictas reglas de zonificación, varias ciudades y estados quieren relajarlos para facilitar la construcción de viviendas y crear comunidades más amigables con el medio ambiente. 

Esta edición de CityLab University ofrece una descripción general de la zonificación y define los términos clave relacionados con ella en Estados Unidos, para que pueda comprender mejor las reglas que están dando forma a su ciudad y vecindario. 

PUNTOS CLAVE 

  • Aunque hubo versiones anteriores de los códigos de zonificación municipales, la primera ciudad fue adoptada por la ciudad de Nueva York en 1916 
  • La decisión de la Corte Suprema de los Estados Unidos en Euclid vs Ambler (1926) estableció la constitucionalidad de las ordenanzas locales de zonificación y ayudó a establecer el patrón para lo que se conoce como zonificación "euclidiana".
  • Los críticos de la zonificación lo ven como un impulsor clave de la expansión y la segregación racial y económica.
  • Los críticos de la zonificación lo ven como un impulsor clave de la expansión y la segregación racial y económica.
  • Acosados por una crisis de asequibilidad de la vivienda, las ciudades y estados de EE. UU. buscan cada vez más deshacer las regulaciones, como las zonas R1, los mínimos de estacionamiento y los trámites burocráticos alrededor de las unidades de viviendas accesorias para aumentar la oferta de viviendas.


HISTORIA 

La zonificación municipal en Estados Unidos evolucionó a partir de un complejo conjunto de procesos en la primera mitad del siglo XX. En esa época, los edificios voluminosos y cada vez más altos y la expansión industrial suscitaron inquietudes ambientales para los habitantes urbanos, y una creciente clase de propietarios suburbanos estaba flexionando su fuerza política. Mientras tanto, la propiedad de automóviles privados ofrecía una nueva opción de movilidad, y los cambios demográficos llevaron a los esfuerzos para mantener la exclusión racial y económica. 

Los códigos de zonificación embrionarios existían en Estados Unidos ya en el siglo XIX, pero tendían a gobernar cuestiones específicas como la seguridad contra incendios o se aplicaban solo a un área discreta. Durante este período, algunos desarrolladores también impusieron sus propias restricciones a lotes y casas como un medio para garantizar un aire de exclusividad y altos valores de propiedad. En el Country Club District de Kansas City en la primera década del siglo XX, por ejemplo, el desarrollador J.C.Nichols estipuló la orientación de las casas a la calle y un costo mínimo de construcción, y prohibió la venta de viviendas a los negros. Varias ciudades aprobaron ordenanzas de zonificación basadas en la raza en la década de 1910; la Corte Suprema de los EE. UU. derribó la de Louisville, pero los intentos de las ciudades de hacer cumplir la segregación residencial continuaron. 

En 1908, Los Ángeles adoptó la primera ordenanza municipal de zonificación del país, creando distritos residenciales que prohíben usos "molestos" como lavanderías y distritos industriales separados. Pero el primer código integral de zonificación en los Estados Unidos fue la Resolución de Zonificación de la Ciudad de Nueva York de 1916, que surgió en medio de la preocupación de que nuevos rascacielos como el Edificio Equitativo monolítico de 41 pisos bloqueaban la luz y el aire de las calles. Las reglas de 1916 requerían que las nuevas torres se volvieran más estrechas a medida que crecían, lo que resultó en los reveses del "pastel de bodas" que se ven en rascacielos emblemáticos como los edificios Empire State y Chrysler. 

Una década más tarde llegó la base legal para muchos códigos de zonificación municipales en Estados Unidos; su nombre derivaba no del antiguo matemático griego Euclides, sino del humilde suburbio de Cleveland del mismo nombre. 

En 1926, la Corte Suprema de EE. UU. Escuchó el caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co. y decidió a favor de Euclid, el poder de Ohio para dictar el uso de la tierra. Esto afirmaba que los municipios tenían la autoridad constitucional para regular qué usos podrían utilizarse en qué parcelas y otros aspectos de los edificios en propiedad privada. 

Cualquiera que haya jugado a Sim City comprenderá intuitivamente la zonificación euclidiana. Cada parcela tiene un uso único, específicamente permitido. (Los usos típicos incluyen espacio agrícola, residencial, comercial, industrial, institucional y abierto). En un mapa de zonificación, los diferentes tipos de uso de la tierra se indican con diferentes colores, y la densidad o intensidad del desarrollo se muestra en tonos más oscuros y claros, como en el mapa de zonificación actual de Euclides. 

Después de Euclides v. Ambler, muchos municipios de todo el país adoptaron leyes de zonificación euclidianas, que aseguraban que los hogares (generalmente los pertenecientes a personas blancas más ricas) estarían lejos de las fábricas y otros usos indeseables de la tierra. Estas leyes también ayudaron a preservar el espacio abierto y los vecindarios históricos y proteger los valores de las viviendas en nuevos suburbios. Los vecindarios afroamericanos a menudo se dividieron en zonas por los usos que los estadounidenses blancos no querían cerca de ellos, lo que provocó que los valores de las propiedades en los vecindarios negros se erosionaran y afianzaran aún más la segregación. 

Cuando los automóviles privados se convirtieron en el medio de transporte dominante y menos personas caminaron al trabajo o a hacer recados, las áreas divididas en zonas para un solo uso se hicieron más grandes, según Sonia Hirt en Zoned en los EE. UU. Los mínimos de estacionamiento y zonificación de baja densidad han tenido un gran impacto en el aspecto, el funcionamiento y la huella de carbono de las ciudades estadounidenses. 

Muchos estudiosos ven la zonificación euclidiana como un factor clave en la expansión urbana y la segregación racial y económica de Estados Unidos. Sin embargo, Houston, la ciudad más grande de Estados Unidos sin una ordenanza municipal de zonificación, también está en expansión y segregada, por lo que es al menos un contrapunto parcial a estos argumentos. (A pesar de su falta de zonificación, Houston tiene regulaciones de no zonificación que logran algunas de las mismas cosas). 

La separación de usos sigue siendo un principio fundamental de la mayoría de los códigos de zonificación, incluso a medida que la zonificación basada en formas y de incentivos gana popularidad (ninguno de los cuales es mutuamente excluyente con la zonificación euclidiana). El verdadero opuesto de la zonificación euclidiana es la zonificación de uso mixto, que permite los edificios de apartamentos con tiendas en la planta baja queridas por Jane Jacobs. El movimiento conocido como Smart Growth promueve el desarrollo de alta densidad y uso mixto cerca del transporte público, y ha inspirado nuevas pautas de zonificación en Massachusetts, California y otros lugares.


GLOSARIO

El siguiente es un glosario de términos que son clave para comprender esta arena de la ley y la política inestable pero importante. 

Accessory use/accessory dwelling unit / Uso accesorios / unidad de vivienda accesoria. 

Un uso accesorio es una estructura o mejora que aumenta o se requiere por el uso principal del lote. Los usos accesorios no tienen que seguir las mismas reglas que las estructuras permitidas por la zonificación convencional, ya que no son el objetivo principal del lote, y son por lo general mucho más pequeño y menos perceptible que el edificio principal. Ejemplos de usos de accesorios incluyen garajes y máquinas expendedoras. 

El uso de accesorios más discutido en los últimos tiempos ha sido las unidades de vivienda accesoria (ADU), también conocidas como suites para suegros, casas de patio trasero o pisos de abuelas. Particularmente populares después de las restricciones relajadas en las ciudades de la costa oeste hambrientas de vivienda, incluidas Vancouver, Portland y Los Ángeles, las ADU son pequeñas unidades de vivienda construidas en el garaje, ático, sótano o patio trasero de otro edificio. 

Las ADU tienden a ser más baratas de construir que una unidad de vivienda tradicional (un estudio encontró que las ADU en el noroeste del Pacífico cuestan un promedio de $ 156,000 para construir, excluyendo los costos de la tierra) y su impacto visual más modesto hace que sea más fácil venderlas a los vecinos reacios al cambio. Los ingresos por alquiler de una ADU pueden ayudar a los propietarios a permanecer en ciudades cada vez más caras o mantener unidas a las familias multigeneracionales. Aun así, las ADU siguen siendo burocráticamente difíciles de construir, si no completamente ilegales, en la mayor parte del país.


Air rights (see Floor area ratio) / Derechos aéreos (ver relación de área de piso).

Classifications (R1, etc.) / Clasificaciones (R1, etc.).

También conocidas como categorías o símbolos de zonificación, estas combinaciones de letras y números representan los elementos básicos de lo que está y no está permitido en una parcela determinada en una ciudad. No existe un estándar universal para las clasificaciones de zonificación, pero muchas ciudades indican el uso con una letra o una combinación de letras (R para uso residencial, C para uso comercial e I para uso industrial, por ejemplo), y la densidad o intensidad del desarrollo con un número. 

Además del uso y la densidad, las categorías de zonificación también sirven como abreviatura para una serie de requisitos de diseño clave, incluidos los límites de altura, los contratiempos y la relación piso-área (FAR), como se indica en la tabla a continuación. Las clasificaciones de zonificación pueden ser increíblemente específicas: Jacksonville, Florida, por ejemplo, tiene 11 categorías diferentes solo para parcelas residenciales de baja densidad. 

Ejemplos de clasificaciones de zonificación, Ciudad de Los Ángeles 


(Fuente: Departamento de Planificación de la Ciudad, Resumen Generalizado de las Regulaciones de Zonificación)


Euclid vs Ambler
Los hechos del caso: Ambler Realty poseía 68 acres de tierra en Euclid, un suburbio de Cleveland. Euclides adoptó un código de zonificación en 1922 que dividió la tierra en distritos separados y evitó que Ambler desarrollara parte de ella con fines industriales. Entonces, la compañía demandó, argumentando que la zonificación había reducido significativamente el valor de la tierra y violaba las protecciones de libertad y propiedad de la Decimocuarta Enmienda. 

En un fallo de 6-3, el tribunal decidió en contra de Ambler, encontrando que la ordenanza de zonificación no excedía el poder del gobierno local. Si bien Ambler esperaba desarrollar usos industriales en su tierra, la decisión fue en parte un referéndum sobre el valor social de los apartamentos. "a menudo el edificio de apartamentos es un mero parásito", escribió el juez George Sutherland en su opinión, trayendo "ruidos molestos incidentes a un mayor tráfico y negocios" y "privando a los niños del privilegio de espacios tranquilos y abiertos para jugar".


Exclusionary zoning / Zona de exclusión

Incluso después de la aprobación de la Ley de Equidad de Vivienda en 1968, la zonificación continúa siendo utilizada para mantener la segregación racial y económica al evitar tipos de viviendas menos costosas, a menudo en vecindarios deseables. Los requisitos tales como lotes grandes y mínimos de estacionamiento hacen que sea difícil o imposible construir viviendas más pequeñas y menos costosas que los residentes de ingresos medios y bajos puedan pagar. Esto a menudo se traduce en que las escuelas públicas de alta calidad de un vecindario y la proximidad a los trabajos están "prohibidas" para las personas sin los medios para comprar. Por lo tanto, la zonificación excluyente trabaja para concentrar la pobreza en áreas que carecen de reglas tan estrictas. 


Floating zones / Zonas flotantes
Las zonas flotantes son un tipo de zonificación puntual que cambia las leyes de zonificación para un área particular con condiciones que "flotan" hasta que un desarrollador propone un plan que pueda cumplir con esas condiciones. Las zonas flotantes se pueden utilizar para fomentar tipos específicos de usos de la tierra en un área en particular, incluidas viviendas asequibles, distritos comerciales o desarrollos ecológicos.


Floor area ratio (FAR) / Relación de área de piso (FAR)
La relación de área de piso (FAR), o la relación de área de piso a área de lote, es una medida para regular el número de pies cuadrados que se pueden desarrollar en una parcela sin especificar la forma y el tamaño exactos de la estructura. Por ejemplo, un FAR de 5.0 significa que un constructor puede desarrollar cinco veces más metros cuadrados que los que existen en el lote. FAR es una métrica dentro de una rúbrica conocida como zonificación de rendimiento, que incluye otras proporciones dimensionales para preservar el espacio abierto, la luz y el aire.

Los requisitos de FAR no prescriben por sí mismos una forma de construcción particular. Una parcela con un FAR de 1.0 podría incluir un edificio de dos pisos que cubra el 50 por ciento del área del lote, o dos edificios de dos pisos que cubran cada uno un cuarto del lote. * Estos requisitos a menudo excluyen sótanos, áticos y estacionamientos, y generalmente se combinan con regulaciones más específicas relacionadas con los reveses y la altura.

FAR es particularmente relevante en la ciudad de Nueva York, donde es parte de la fórmula para determinar los derechos de desarrollo transferibles, comúnmente conocidos como "derechos aéreos", para las nuevas torres. Si actualmente se mejora mucho con un edificio más pequeño que el FAR asignado, el propietario de ese edificio puede vender esos derechos aéreos, o el exceso de FAR, al desarrollador de una propiedad adyacente. Al reunir los derechos aéreos de otras propiedades, un desarrollador puede construir mucho más alto que el FAR asignado en su lote.

Este sistema de “cap and trade” ha sido una fuerza impulsora en el desarrollo de torres supertall en Manhattan. Los críticos de estas políticas han publicado una serie de informes llamados "Accidental Skyline", que critican las políticas de la ciudad en torno a las transferencias de derechos aéreos y otras políticas habilitantes para las torres supertall, como las aprobaciones por derecho y el vacío de vacíos mecánicos, que la ciudad recientemente reformó.



Formed Based Code / Código basado en formularios
En lugar de centrarse en el uso del suelo, los códigos de zonificación basados en formularios regulan los elementos de diseño, incluidos el tamaño, el estilo y la ubicación de los edificios. Los códigos basados en formularios tienden a promover la capacidad de caminar y patrones de desarrollo más compactos, ya que permiten que los diferentes usos de la tierra se mezclen estrechamente. 

Mientras que la zonificación euclidiana a menudo abarca mínimos o máximos, como límites de altura máxima o retrocesos mínimos o requisitos de estacionamiento, la zonificación basada en formularios es más prescriptiva, requiere rangos específicos para altura, volumen, retrocesos e incluso más detalles de diseño minucioso como señalización, paisajismo, y ornamentación arquitectónica. La zonificación basada en la forma ha sido defendida por los arquitectos y planificadores de New Urbanist, que están interesados en crear vecindarios peatonales más densos, a menudo con una arquitectura tradicional vernácula. 

Incentive zoning / Zonificación de incentivos

Esto permite una mayor densidad, menos espacios de estacionamiento y otros beneficios para desarrolladores a cambio de contribuciones al bien público, como parques, infraestructura de transporte o viviendas asequibles, como en las políticas de zonificación inclusivas. La zonificación de incentivos se puede utilizar para guiar a los desarrolladores hacia ciertos resultados sin hacerlos legalmente obligatorios. La zonificación de incentivos exitosa generalmente requiere que los valores de la tierra sean lo suficientemente altos para que los desarrolladores estén dispuestos a incurrir en costos adicionales.


Inclusionary zoning (see Incentive zoning) / Zonificación inclusiva (ver Zonificación de incentivos)


Lot coverage / Cobertura del lote

La cobertura del lote es la huella a vista de pájaro de una estructura; en otras palabras, la proporción de su lote que cubre. A diferencia de las regulaciones FAR, las reglas de cobertura de lote no regulan los pies cuadrados habitables de un edificio, sino más bien cuánto espacio ocupa a nivel del suelo.

Los máximos de cobertura de lote exigen que la huella de un desarrollo no pueda exceder un cierto porcentaje del lote. En el afluente suburbio del Área de la Bahía de Tiburón, por ejemplo, las casas en zonas R1 solo pueden cubrir el 30 por ciento del lote. Estas restricciones mantienen un carácter semi-rural en muchos vecindarios suburbanos, y también pueden proporcionar beneficios ambientales relacionados con la protección contra incendios y el drenaje de agua.

Similar a los máximos de cobertura de lote, los tamaños mínimos de lote están vigentes en muchos vecindarios y ciudades suburbanas que desean preservar una sensación natural. Partes de Greenwich y Stamford, Connecticut, tienen lotes mínimos de tres acres o más. A pesar de proporcionar algunos beneficios ambientales, este tipo de restricciones tienen el efecto de aumentar la dependencia del automóvil al garantizar que los edificios estén muy separados unos de otros; También han sido criticados por ser una herramienta de segregación, en la que todos los residentes potenciales deben poder pagar un lote masivo.


Minimum lot size (see Lot coverage) / Tamaño mínimo del lote (ver Cobertura del lote)

Mixed-use zoning (see History) / Zonificación de uso mixto (ver Historia)



Nonconforming use / Uso no conforme

Un uso no conforme es una estructura o elemento de diseño que no es legal bajo la zonificación actual. Muchos usos no conformes, como un edificio de apartamentos en un vecindario que fue dividido en zonas de menor densidad, o una tienda en una zona exclusivamente residencial, están protegidos. Pero si un edificio se destruye, ya sea por demolición o desastre, no siempre puede ser reconstruido a la misma densidad o para el mismo uso.

Las ADU son un uso no conforme común que se está legalizando cada vez más. En algunas ciudades y estados que han flexibilizado las normas de ADU, los propietarios con ADU que anteriormente no eran conformes pueden pagar una tarifa, inspeccionar su propiedad y legalizarla.


Overlay zone /Zona de superposición

Una zona o distrito de superposición promulga reglas especiales de zonificación en un área designada que reemplaza o altera la zonificación existente. Por lo general, las zonas de superposición son más estrictas que la zonificación existente y están destinadas a proteger características ambientales o de diseño locales sensibles. Por ejemplo, las zonas de superposición se pueden implementar en áreas propensas a inundaciones, agregando requisitos especiales de vegetación o máximos de superficie impermeables.


Parking minimums / Mínimos de estacionamiento

Los mínimos de estacionamiento son el número de espacios de estacionamiento fuera de la vía pública requeridos para un nuevo desarrollo. Los diferentes usos desencadenan diferentes requisitos de estacionamiento: en Los Ángeles, la primera ciudad del país en adoptar mínimos de estacionamiento, gimnasios, restaurantes, clubes nocturnos y cafeterías debe proporcionar un lugar de estacionamiento fuera de la calle por cada 100 pies cuadrados. Las viviendas unifamiliares requieren dos lugares fuera de la vía pública, y los edificios de apartamentos con más de tres unidades deben incluir un lugar de estacionamiento por unidad. Sin embargo, varias políticas de zonificación de incentivos y distritos de zonificación especiales hacen que estos requisitos sean fungibles en muchas circunstancias.

Los mínimos de estacionamiento comenzaron a aparecer en la década de 1920 y 30 cuando la disponibilidad de estacionamiento comenzó a convertirse en un problema importante en las ciudades. Estas leyes, que existen en prácticamente todas las ciudades con un código de zonificación, se han mantenido prácticamente sin cambios hasta hace poco, cuando una convergencia de tendencias ha provocado que las ciudades reconsideren su eficacia.

En las ciudades caras, los $ 25,000 a $ 50,000 por cada lugar de estacionamiento fuera de la vía pública solo sirven para hacer que las viviendas sean más caras al tiempo que limitan la cantidad de espacio que se puede dedicar a la vivienda. Y en las zonas urbanas densas, el aumento de las aplicaciones de viajes en granizo, el uso compartido del automóvil y el uso compartido de bicicletas, junto con el buen caminar y el tránsito a la antigua usanza, han hecho que el almacenamiento personal de automóviles sea un problema menos urgente.

Como "un medicamento para la fertilidad de los automóviles", en palabras del profesor de UCLA y gurú del estacionamiento Donald Shoup, los mínimos de estacionamiento inducen la demanda de conducir, amplificando todos los otros desafíos asociados con los automóviles, incluidos el tráfico, la seguridad y las emisiones de gases de efecto invernadero.

San Francisco fue noticia nacional el año pasado cuando eliminó los mínimos de estacionamiento, pero Hartford y Buffalo lo habían hecho en silencio el año anterior. (Muchas ciudades han eliminado los mínimos de estacionamiento en los vecindarios del centro y otros distritos especiales, pero no en toda la ciudad).

En Sandpoint, Idaho, el desarrollador de un edificio de oficinas de tres pisos se dio cuenta de que sería más rentable comprar y demoler edificios comerciales históricos vecinos para acomodar los 218 espacios de estacionamiento fuera de la calle requeridos del proyecto que incluirlos en el nuevo edificio, según a la organización Pueblos fuertes. Los eventos en Sandpoint hicieron que la ciudad revisara sus mínimos de estacionamiento, permitiendo al menos cuatro nuevos desarrollos que no se habrían permitido según las reglas anteriores.


Performance zoning (see Floor area ratio)

Planned unit development (PUD) /  Zonificación de rendimiento (ver relación de área de piso)
Desarrollo de unidades planificadas (PUD)

Los desarrollos de unidades planificadas son desarrollos que no están sujetos a la zonificación estándar "por derecho", pero que el gobierno local les permite una mayor flexibilidad. Los desarrolladores pueden presentar un proyecto como un PUD para poder construir más densamente o en una parcela de tierra desafiante, a cambio de proporcionar beneficios a la comunidad, como unidades de vivienda asequible o un parque. En Washington, D.C., los PUD se han disparado en los últimos años, y también lo han hecho las demandas con el objetivo de bloquearlos.


Setback / Retrasar

Los retrocesos son la distancia mínima que una estructura debe estar desde los bordes de la línea de propiedad. No debe confundirse con los reveses como un elemento arquitectónico (como los que se hicieron populares en la ciudad de Nueva York después de su ordenanza de zonificación de 1916), los reveses en el lenguaje de zonificación son una parte clave de la experiencia de la ciudad a nivel del suelo. Los contratiempos proporcionan una sensación de uniformidad a una manzana de la ciudad y aseguran que las ventanas reciban luz y aire adecuados.

Como es el caso en muchas jurisdicciones, los requisitos de retroceso del condado de Santa Clara, California incluyen excepciones para elementos como toldos, ventanales, cubiertas, pozos de luz de sótano e infraestructura accesible para la ADA. Las zonas de viviendas unifamiliares R1 con lotes de 5,000 pies cuadrados en el Condado de Santa Clara no incorporado o en ciudades sin su propia ordenanza de zonificación tienen retrocesos delantero y trasero de 25 pies cada uno, y retrocesos laterales de cinco pies.


Spot zoning / Zonificación puntual

La zonificación puntual es una frase cargada negativamente que se refiere a una rezonificación de una parcela o proyecto en particular que no se ajusta al código de zonificación de una ciudad. Ofrece a los desarrolladores una forma de evitar el largo y arduo proceso de cambiar la ordenanza de zonificación. Los críticos ven la zonificación puntual como una estrategia corrupta para evitar los procesos de planificación tradicionales y proporcionar ventajas especiales a los desarrolladores favorecidos. Según Hirt, los casos de zonificación puntual a menudo se han impugnado con éxito en los tribunales: los legisladores deben demostrar que dichos cambios de zonificación son de interés público y deben ser compatibles con el código de zonificación existente en su impacto en la comunidad, si no de acuerdo con sus especificaciones de diseño.


Upzoning / Rezonificación 

La Upzoning es la rezonificación de la tierra para permitir un uso más intenso (por ejemplo, un FAR más alto) o un cambio en el uso (por ejemplo, de residencial a residencial / comercial mixto). A menudo se enmarca como una estrategia para combatir la zonificación excluyente. Minneapolis eliminó la zonificación R1 en su plan 2040, permitiendo edificios residenciales de hasta tres unidades en todas las áreas residenciales, y Oregon acaba de aprobar una ley estatal similar. El SB50 de California, un proyecto de ley de zonificación que priorizó los centros de tránsito y empleo para una mayor densidad, se estancó en la legislatura estatal en mayo. (¿Quieres menos densidad? Eso es la deszonificación).


Variance / Diferencia

Una variación es un cambio de zonificación que un organismo gubernamental otorga a un desarrollador de manera discrecional, a menudo después de audiencias públicas. Los desarrolladores pueden solicitar alivio de ciertos requisitos, citando dificultades financieras o prácticas específicas del proyecto. Las variaciones a menudo están relacionadas con detalles arquitectónicos. Un desarrollador de apartamentos de Chicago solicitó recientemente una variación para exceder el límite de altura del paquete en 6 pies para incluir techos más altos en los cinco pisos de los apartamentos a continuación.

10 reglas que deberíamos seguir en la ciudad

Contenedor en Fracc. Alameda
Supuestamente las leyes están hechas para facilitar la convivencia social y proteger la calidad de vida de las personas. Digo “supuestamente” porque soy consciente de que muchas normas o no se aplican, o su existencia favorece sistemáticamente sólo a unos cuantos grupos privilegiados. Como dice aquella frase: "A los amigos, justicia y gracia. A los enemigos, la ley a secas". 

Deslindándome ya de esa aplicación maniquea de la ley, a continuación, podrán observar algunas conductas que deberíamos observar en la ciudad pero que son poco conocidas por los cachanillas. Según INEGI, las áreas urbanas son el hábitat del 78% de los mexicanos, deberíamos enterarnos de sus reglas e incluso participar en su elaboración y aplicación. 

1. ¡ES MI ESTACIONAMIENTO! Todos conocemos a alguien, un vecin@ o propietari@ de algún negocio que ha puesto en su vivienda o establecimiento algún letrero de “NO estacionarse” o ese otro cartel muy bonito que dice “Se ponchan llantas gratis”. Estas personas se apropian indebidamente del frente de su inmueble creyendo que es su estacionamiento exclusivo, PERO NO. Si bien es cierto tienen preferencia para utilizarlo y estacionar sus vehículos, esto sólo lo pueden hacer en caso de usos habitacionales y de 8 de la noche a 8 de la mañana. De otra manera, cualquiera puede hacer uso de ese espacio precisamente porque es público. (Fuente: Reglamento de Tránsito Municipal) 

2. ¡ES MI BANQUETA Y YO HAGO CON ELLA LO QUE QUIERA! Otra regla que muchos creen erróneamente que está bien. Lo cierto es que las aceras son de uso exclusivo para el peatón y debemos mantenerlas despejadas y limpias. No se permite que ningún anuncio, vehículo, mesas, escombro, ni nada obstaculice el paso de los peatones. La autoridad, ya sea los agentes de la policía municipal o el departamento de control urbano, tienen las facultades de sancionar a todos aquellos que se apropien de estos espacios. (Fuente: Bando de Policía y Gobierno). 

3. CONTENDORES DE BASURA. Muchos negocios están obligados a almacenar sus residuos en contenedores de tipo industrial. Son esos cubos enormes que por lo regular son recolectados por empresas privadas. Sin embargo, no deberían disponer de la vía publica para su resguardo. No obstante en Mexicali es común verlos sobre las banquetas incluso sobre la calle, obstaculizando el paso, generando una mala imagen urbana y en ocasiones incluso malos olores. (Fuente: Reglamento de Protección al Ambiente Municipal y Bando de Policía y Gobierno) 

4. VIVIENDA SIN ESTACIONAMIENTO. Toda construcción nueva para uso habitacional debe contar por lo menos con un espacio para resguardar un vehículo. Yo hubiera creído que esta regla sí se seguía, pero acabo de ver un caso donde no es así y por la colonia San Gabriel hay por lo menos una vivienda nueva (de un total de 4) sin suficiente espacio para ello. (Fuente: Reglamento de Edificaciones Municipal) 

5. ESTACIONAMIENTOS ARBORIZADOS. Los Centros Comerciales o alguna otra obra que requiera construir un estacionamiento para nueve autos o más, deberán plantar un árbol por cada 3 cajones. ¿Conocen algún estacionamiento que cumpla con esta condición? (Fuente: Reglamento de Protección al Ambiente Municipal). 

6. LAS BICICLETAS RUEDAN POR LA CALLE. Los ciclistas tienen no sólo el derecho de rodar por la calle, sino que esto es una obligación. Aun más, el reglamento de tránsito les prohíbe circular por las banquetas. Esto quiere decir que por más que usted se enoje y se emberrinche tiene que compartir la vialidad con este tipo de vehículos que no está de más decir: cada bicicleta es un auto menos. Agradezca eso y no los atropelle por favor. (Fuente: Reglamento de Tránsito). 

7. LEY ANTIGORRONES. Si no te invitaron a una fiesta no deberías ingresar a una. Si hay algún festejo en una casa o jardín de fiestas y no tienes derecho a entrar, pues no lo hagas porque puedes ser amonestado e incluso multado por la autoridad municipal. (Fuente: Bando de Policía y Gobierno) 

8. LOS VIENE VIENE. No está permitido pedir ninguna gratificación por estacionar el vehículo en la vía pública (en los lugares dispuestos para ello). Sin embargo es muy común, sobre todo en bares y antros, ver a cuidadores o también conocidos como “viene viene”. En mi opinión personal en muchos lugares ellos hacen una buena labor de vigilancia y el ciudadano se siente más seguro cuando ve a las mismas personas dar ese servicio en determinados lugares. Es además una oportunidad de obtener ingresos en una economía tan golpeada como la nuestra. Lo molesto, y en esto coincidirán conmigo, es el cobro de uno cuota fija que por lo regular es alta. (Fuente: Bando de Policía y Gobierno) 

9. NI UN ÁRBOL MENOS. No está permitido derribar árboles sin la autorización de la Dirección de Protección al Medio Ambiente Municipal. Así éstos estén en propiedad pública como en propiedad privada se debe contar con un permiso. (Fuente: Reglamento de Áreas Verdes Municipal) 

10. DESAGÜE DE AGUA RESIDUAL A LA VÍA PÚBLICA. Últimamente he visto por la ciudad varios negocios que descargan a la vía pública el agua residual que generan los aparatos de aire acondicionado. Esto lo hace por ejemplo, un mercado muy famoso ubicado por el Blv. López Mateos esquina con calle Calafia. Todos sabemos que el exceso de líquido deteriora el pavimento, pero a muchos empresarios parece no importarles, ni este deterioro ni la pésima imagen urbana que le dan a la ciudad. (Fuente: Bando de Policía y Gobierno) 

¿Tienes conocimiento de situaciones irregulares como esta? Envíalas al inbox de en Visión Pública y las publicaremos anónimamente